Genossenschaftswohnungen in Wien – der große Ratgeber für Wohnungssuchende

Wer in Wien wohnt, hat wohl schon einmal von ihnen gehört, den Genossenschaftswohnungen. Ihr Ruf ist gut, handelt es sich dabei doch um großzügige Wohnungen, die man um wenig Geld bewohnen kann. Doch was hat es mit der Bezeichnung „Genossenschaft“ auf sich, wieso sind die Wohnungen besonders günstig und was für einen Unterschied gibt es zwischen Genossenschaftswohnungen und Mietwohnungen? Diesen Fragen soll auf den Grund gegangen werden.

„Günstig wohnen – wo kann man das heutzutage schon noch?“ Mieten steigen, Eigentum ist kaum noch erschwinglich und staatlich bzw. städtisch gefördertes Wohnen ist mit zu restriktiven Voraussetzungen versehen. Doch einen Versuch ist es wert, denn hat man sich einmal für eine Stadt-, Genossenschaftswohnung bzw. eine Gemeindewohnung qualifiziert, dann profitiert man von zahlreichen Vorteilen.

INFO: Bei einer Genossenschaftswohnung (auch Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft oder Bauverein) handelt es sich ganz allgemein um den Zusammenschluss von natürlichen beziehungsweise juristischen Personen, deren Ziel es ist, alle Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.

Die Genossenschaftswohnung – günstiges Wohnen

Historisch reicht die Geschichte der Genossenschaftswohnung zurück an das Ende des 19. Jahrhunderts. In Österreich war die Wohnungssituation zu dieser Zeit so desolat – vor allem in den rasch wachsenden Städten – und die Unterkünfte waren so teuer, dass sämtliche Wohnungen für mehrere Personen untervermietet wurden und diese Untervermietung zu Überbelegung und hygienischen Mängeln führte. Aus diesem Grund entstanden in Österreich zu diesem Zeitpunkt auch die ersten selbsthilfegestützten Genossenschaften. Im Jahr 1867 erließ Preußen ein erstes Genossenschaftsgesetz. Mit der Vergabe von langfristigen sowie zinsgünstigen Krediten konnten sich Wohngenossenschaften immer stärker etablieren.

Genossenschaftswohnungen werden also von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet, diese Wohnungen werden dann wiederum ihren Mitgliedern zur Nutzung überlassen.

Der Finanzierungsbeitrag: Die Mieten für Genossenschaftswohnungen sind in der Regel sehr gering. Je nach Alter, Lage und Größe einer solchen Wohnung muss ein Finanzierungsbeitrag geleistet werden. Dieser Finanzierungsbeitrag wird dann, nach Beendigung des Mietverhältnisses, zurückbezahlt– abzüglich von einem Prozent Abschreibung pro Jahr.

Die Gemeindewohnung: Voraussetzungen und Anspruch

Gemeinde Wohnungen werden nicht von privaten Genossenschaften vergeben, sondern wie der Name bereits verrät, von Gemeinden. Parallelen zu den Genossenschaftswohnungen bestehen vor allem dort, wo Voraussetzungen für das Bewohnen einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung greifen. Denn wie bei einer Genossenschaftswohnung erfordern auch Gemeindewohnungen ein bestimmtes Mindestalter, die österreichische Staatsbürgerschaft und ein bestimmtest Nettoeinkommen darf nicht überschritten werden.

Ein erheblicher Unterschied liegt jedoch in der Mindestdauer des Hauptwohnsitzes: So muss man in Wien zum Beispiel seinen Hauptwohnsitz bereits seit zwei Jahren in Wien haben, um eine Gemeindewohnung überhaupt in Anspruch nehmen zu dürfen.

Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung in Wien

Um eine Genossenschaftswohnung beziehen zu können, muss im ersten Schritt Kontakt zu der zuständigen Bauvereinigung hergestellt werden. In Wien gibt es mehrere Bauvereinigungen, die Genossenschaftswohnungen errichten. Dazu gehören die Gesiba, die Sozialbau und zahlreiche weitere Firmen, die Genossenschaftswohnungen und geförderten Wohnraum anbieten.

• Die Altersgrenzen: Die Voraussetzung, um eine Genossenschaftswohnung beziehen zu können, besagt, dass der Antragsteller das 18. Lebensjahr vollendet haben muss. Eine Anmeldung ist jedoch bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr möglich.
• Die Einkommensgrenze (diese gilt bis 31. Dezember 2014): Die Summe der Jahres-Nettoeinkommen aller Personen, die in die Wohnung miteinziehen werden, darf eine bestimmte Höchsteinkommensgrenze nicht übersteigen. Dabei ist zu beachten, dass ausschließlich das Jahreseinkommen und nicht das Monatseinkommen maßgeblich für die Berechnung ist.

Vorzulegen sind auf jeden Fall die Monatsbelege der letzten drei Monatseinkommen (für die Hochrechnung des laufenden Jahres):

• Eine Person: 43.160 Euro
• Zwei Personen: 64.320 Euro
• Drei Personen: 72.790 Euro
• Vier Personen: 81.240 Euro
• Jede weitere Person: plus 4.750 Euro

Die Wohnung darf des Weiteren nicht als Zweitwohnsitz verwendet werden.

Wenn Sie die Anforderungen für eine Genossenschaftswohnung nicht erfüllen, oder Ihnen die Wartezeit zu lange ist, bleibt die Möglichkeit, sich am freien Wohnungsmarkt nach einer leistbaren Mietwohnung umzusehen. Nachdem die Mieten in Wien zu den teuersten in Österreich gehören, ist es nicht einfach, hier fündig zu werden.

Eine Möglichkeit bieten die großen Makler in Wien, die oft mehrere hundert Objekte im Angebot haben. Schnell und einfach lässt sich der Markt mit Hilfe einer der großen Immobiliensuchmaschinen sondieren.

In welchen Bezirken werden Wohnungen vergeben?

Sollten Sie die oben genannten Voraussetzungen erfüllen, dann sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie Ihre spezielle Wohnung denn aussehen soll. Für eine Genossenschaftswohnung in Wien bedeutet das:

In welchem Bezirk soll sich die Wohnung befinden: Neuer Wohnraum wird im Moment vor allem in den Außenbezirken geschaffen. Hier ist noch genug Bauraum vorhanden und besonders Großbauprojekte werden hier besonders gerne gefördert. Sollten Sie eine Genossenschaftswohnung in den inneren Bezirken (1. Bezirk bis 15. Bezirk) bevorzugen, dann wird es sich wahrscheinlich nicht um einen Neubau handeln, sondern um eine Wohnung, die bereits bewohnt war.

Tendenziell ist es einfacher eine Wohnung in einem Neubau zu ergattern.

Anforderungen an die ideale Mietwohnung

Einhergehend mit der Frage nach dem Bezirk ist natürlich auch die Frage nach der Umgebung, die man bewohnen möchte. Wenn man eine Familie plant, dann ist es natürlich vorteilhaft in einer Gegend zu wohnen, die einen Kindergarten bietet und in der man genug Grünfläche hat (möglicherweise sogar einen Garten), um seine Kinder draußen spielen zu lassen.

• Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz: Besonders dann, wenn man eine Genossenschaftswohnung in einem Außenbezirk bewohnt, ist es wichtig zu ermitteln, wie gut man an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen ist, um gegebenenfalls schnell an den Arbeitsplatz oder in den Kindergarten beziehungsweise in die Schule zu gelangen.
• Die Anzahl der Zimmer: Um gleich direkt in die Materie zu gehen: Überlegen Sie sich, wie viele Zimmer Sie bewohnen möchten. Bei einem Erstbezug ist es teilweise sogar möglich, die Aufteilung der einzelnen Zimmer mitzugestalten. Im Neubau kann man also bestimmen, wie viele Kinderzimmer geplant werden sollen, aber auch wie viele m² die einzelnen Zimmer haben sollen.
• Balkon/ Terrasse oder Garten: Mit ein wenig Glück ist es sogar möglich eine Wohnung mit Balkon, Terrasse oder Garten zu ergattern. Wohnen macht natürlich erst dann richtig Spaß, wenn man sich rundherum wohlfühlt.
• Möbliert oder unmöbliert: Bei Wohnungen im Neubau muss man natürlich davon ausgehen, dass diese nicht möbliert sind. Teilweise kann man aber damit rechnen, dass zumindest eine Küche bereits vorhanden ist. Generell hat man bei einer komplett neuen Wohnung jedoch auch die Freiheit selbst zu entscheiden, welche Küche eingebaut wird.
• Auch die Provision umgehen Sie: Ein Wermutstropfen bei zahlreichen Wohnungen auf dem Wohnmarkt ist jener, dass eine Provision zu entrichten ist. Da es sich bei einer Genossenschaftswohnung nicht um eine Wohnung handelt, die von einem Makler vertrieben wird, werden natürlich auch keine Provisionskosten abgezogen, die immerhin einen nicht geringen Prozentsatz der ersten Monatsmiete ausmachen.

Die Vorteile im Überblick:

Da Immobilien teuer sind und eine Genossenschaft die perfekte Möglichkeit bietet, günstigen Wohnraum zu erhalten, bei dem die Miete sehr gering ist und man die Möglichkeit hat, die Immobilie nach einer bestimmten Zeitspanne zu einem sehr günstigen Preis zu erstehen, macht sich die Suche nach einer Genossenschaftswohnung auf jeden Fall bezahlt.

Aktuelle Genossenschaftswohnungen in Wien: Aktuell sind es vor allem der 22. und der 23. Bezirk, in denen es Genossenschaftswohnungen zu beziehen gibt. Vergeben werden die Genossenschaftswohnungen allesamt über das Wohnservice Wien.

Ein aktuelles Wohnbauprojekt in Wien 11

Im 11. Bezirk entstehen im Moment auf drei Bauplätzen (mit in etwa 26.000 Quadratmeter Gesamtfläche) 470 Wohneinheiten, davon werden 250 SMART-Wohnungen erstellt. SMART-Wohnungen sollen – ebenso wie es bei den Genossenschaftswohnungen der Fall ist – Bruttomieten von maximal 7,50 Euro pro Quadratmeter und geringe Eigenmittel von maximal 60 Euro pro Quadratmeter bieten. Konditionen, die man sich also als Familie mit geringerem Einkommen auf jeden Fall leisten kann. Flexible Raumaufteilung und unterschiedliche Ausstattungsvarianten sollen das Gesamtpaket noch eine Spur attraktiver machen.

Am 7. Juni 2013 startete das erste SMARTe WOHNBAUprojekt. Das Projekt der Sozialbau (ebenfalls ein Bauträger für Genossenschaftswohnungen) bietet in allem 136 leistbare Wohnungen (bei 81 davon handelt es sich um so genannte SMART-Wohnungen, die weiteren 55 werden mit Superförderung gebaut.)