Genossenschafts­wohnung in Wien: Voraussetzungen, Anmeldung und Kosten

Eine geförderte Genossenschafts­wohnung in Wien bekommt, wer seit zwei Jahren in Wien lebt, nicht zu viel verdient und einen Wohnbedarf hat. Für eine Person liegt die Einkommensgrenze 2026 bei 61.280 Euro netto im Jahr, für eine Familie mit zwei Kindern bei 115.360 Euro. Angemeldet wird entweder mit dem Wiener Wohn-Ticket über die Wohnberatung Wien oder direkt bei den gemeinnützigen Bauträgern.

Beim Einzug zahlen Sie meist einen Finanzierungsbeitrag, also Eigenmittel für Grund und Bau. Den bekommen Sie beim Auszug zurück, abzüglich einer Abwertung von meist einem Prozent pro Jahr.

Was eine Genossenschafts­wohnung ist

Genossenschafts­wohnungen errichten gemeinnützige Bauvereinigungen, also Genossenschaften und gemeinnützige Gesellschaften. Für sie gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das unter anderem die Rückzahlung der Eigenmittel regelt. Für Wohnungen, die mit Wohnbauförderung der Stadt gebaut wurden, gelten Einkommensgrenzen.

Gemeindewohnungen sind etwas anderes: Sie gehören der Stadt Wien und werden von Wiener Wohnen vergeben. Für beide brauchen Sie in vielen Fällen dasselbe Wiener Wohn-Ticket.

Voraussetzungen und Einkommensgrenzen 2026

• Alter: Anmelden können Sie sich mit 17, einziehen mit 18.
• Wohnsitz: für das Wohn-Ticket seit mindestens zwei Jahren durchgehend Hauptwohnsitz in Wien, Unterbrechungen nur bis zu sieben Tagen.
• Staatsbürgerschaft: Österreich, EU, EWR oder Schweiz, anerkannter Flüchtling oder Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt EU“.
• Wohnbedarf: Es muss ein dringender Wohnbedarf bestehen, etwa die Gründung eines eigenen Haushalts, eine zu kleine Wohnung, eine Trennung oder zu hohe Wohnkosten.
• Einkommen: Das Netto-Jahreseinkommen aller, die einziehen, darf die Grenzen unten nicht übersteigen.

Gültig bis 31. Dezember 2026. Quelle: Stadt Wien, Voraussetzungen für geförderte Miet- und Genossenschafts­wohnungen.

Als Einkommensnachweis brauchen Angestellte den Jahreslohnzettel des Vorjahres und die Gehaltszettel der letzten drei Monate, Selbständige den letzten Einkommensteuerbescheid. Für Wohnungen der Wiener Wohnbauinitiative und gefördert sanierte Wohnungen gelten keine Einkommensgrenzen.

Nach dem Einzug müssen alle ihren Hauptwohnsitz an der neuen Adresse melden. Die alte Wohnung darf nicht als Nebenwohnsitz weiterlaufen, binnen sechs Monaten legen Sie dem Bauträger den Nachweis vor, dass Sie sie aufgegeben haben.

Anmeldung: zwei Wege zur Wohnung

Weg 1: Wiener Wohn-Ticket und Wohnberatung Wien

Die Wohnberatung Wien vergibt geförderte Neubauwohnungen, Wiedervermietungen mit mehr als 10.000 Euro Eigenmitteln, gefördert sanierte Wohnungen, Gemeindewohnungen und die Hälfte aller SMART-Wohnungen. Dafür brauchen Sie das Wiener Wohn-Ticket, das Sie auf meinwohnticket.wien beantragen (Wohnberatung Wien, Anmeldung und Voraussetzungen).

Für die Anmeldung braucht jede Person im Haushalt einen Lichtbildausweis, die Geburtsurkunde, einen aktuellen Einkommensnachweis und den Mietvertrag der jetzigen Wohnung, nicht älter als sechs Monate. Je nach Situation kommen Heirats- oder Scheidungsurkunde, Obsorgenachweis oder bei Schwanger­schaft der Eltern-Kind-Pass dazu.

• Die Wohnung muss von der Größe her zur Zahl der Personen passen.
• Die Miete darf höchstens die Hälfte des Haushaltseinkommens ausmachen.
• Alle zwölf Monate müssen Sie Ihre Daten bestätigen, sonst verfällt das Ticket.
• Haben Sie über das Ticket eine Wohnung bekommen, gibt es drei Jahre lang kein neues.

Die Wohnberatung Wien sitzt in der Paragonstraße 4, Ecke Guglgasse im 3. Bezirk, bei der U3-Station Gasometer, Telefon +43 1 24 111, Montag bis Donnerstag 8 bis 16 Uhr, Freitag 8 bis 14 Uhr.

Weg 2: direkt beim Bauträger

Laut Stadt Wien können Sie sich auch direkt an die gemeinnützigen Bauträger wenden. Für Wiedervermietungen mit bis zu 10.000 Euro Eigenmitteln ist laut Wohnberatung kein Wohn-Ticket nötig. Wie die Anmeldung beim jeweiligen Bauträger funktioniert und ob dafür Kosten anfallen, erfahren Sie direkt dort.

Was eine Genossenschafts­wohnung kostet

Finanzierungsbeitrag: Beim Einzug zahlen Sie meist Eigenmittel für Grund- und Baukosten. Beim Auszug muss die Genossenschaft sie binnen acht Wochen zurückzahlen, vermindert um eine Abwertung. Für Zeiten ab dem Jahr 2000 wird laut Arbeiterkammer Niederösterreich 1 Prozent pro Jahr abgezogen (AK NÖ, Finanzierungsbeitrag). Wer nach Ihnen einzieht, zahlt in der Regel den Betrag, den Sie zurückbekommen.

Ein Rechenbeispiel: Sie zahlen beim Einzug 20.000 Euro Finanzierungsbeitrag und ziehen nach zehn Jahren aus. Abgezogen werden 10 × 1 Prozent, Sie bekommen also rund 18.000 Euro zurück. Achtung: Berechnungsbasis ist der Beitrag der Erstmieterin oder des Erstmieters, nicht unbedingt Ihr eigener.

Endabrechnung: Die tatsächlichen Baukosten rechnet die Genossenschaft erst etwa drei bis fünf Jahre nach dem Erstbezug ab. Danach kann es eine Nachzahlung oder eine Gutschrift geben.

Die Arbeiterkammer Niederösterreich warnt vor neuen Genossenschafts­wohnungen, die mit sehr niedrigem Finanzierungsbeitrag und niedriger Miete werben. Solche Wohnungen können in den Folgejahren deutlich teurer werden. Lassen Sie sich vor der Unterschrift genau erklären, wie sich die Miete entwickelt.

SMART-Wohnungen: wenig Eigenmittel

Die SMART-Wohnungen der Stadt Wien sind kompakt und günstig. Der Finanzierungsbeitrag liegt bei höchstens 60 Euro pro Quadratmeter, für eine rund 55 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung also etwa 3.300 Euro. Die Mieten sind mit Gemeindewohnungen vergleichbar. Die Größen reichen von höchstens 40 Quadratmetern für ein Zimmer bis 100 Quadratmeter für fünf Zimmer. Für eine SMART-Wohnung brauchen Sie das Wohn-Ticket mit begründetem Wohnbedarf (Wohnservice Wien, SMART wohnen).

Kaufoption: die sogenannte Mietkaufwohnung

Viele Genossenschafts­wohnungen werden als „Mietkauf“ beworben. Die Arbeiterkammer Wien weist darauf hin, dass das irreführend ist: Die bezahlte Miete wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Es handelt sich um eine geförderte Mietwohnung mit gesetzlicher Kaufoption, die Sie frühestens nach fünf Jahren nutzen können (AK Wien, Genossenschafts­wohnungen mit Kaufoption).

Für Mietverträge ab 1. August 2019 gibt es diese Option nur, wenn das Gebäude nicht im Baurecht errichtet wurde, seit dem Erstbezug höchstens 30 Jahre vergangen sind, beim Vertrag eine Wohnbauförderung bestand und Sie einen Finanzierungsbeitrag über einer gesetzlichen Mindesthöhe pro Quadratmeter gezahlt haben. Der Kaufpreis muss beim Mietvertrag nicht festgelegt werden. Die AK rät, ihn wenn möglich gleich vertraglich zu vereinbaren.

Häufige Fragen

Wie bekomme ich eine Genossenschafts­wohnung in Wien?

Mit dem Wiener Wohn-Ticket über die Wohnberatung Wien oder direkt bei gemeinnützigen Bauträgern. Voraussetzung sind unter anderem zwei Jahre Hauptwohnsitz in Wien und ein Einkommen unter den Grenzen.

Wie viel darf ich für eine Genossenschafts­wohnung verdienen?

2026 höchstens 61.280 Euro netto im Jahr für eine Person, 91.320 Euro für zwei, 103.330 Euro für drei und 115.360 Euro für vier Personen.

Bekomme ich die Eigenmittel zurück?

Ja, binnen acht Wochen nach dem Auszug, abzüglich einer Abwertung von meist 1 Prozent pro Jahr.

Was ist der Unterschied zur Gemeindewohnung?

Gemeindewohnungen gehören der Stadt Wien und werden von Wiener Wohnen vergeben. Genossenschafts­wohnungen gehören gemeinnützigen Bauvereinigungen. Für beide gibt es das Wiener Wohn-Ticket.